Woonkwaliteitsbeleid

Elke belanghebbende, zoals bijvoorbeeld: de bewoner, familie, omwonenden, politie, brandweer, sociale organisaties, etc., kan een verzoek richten om een conformiteitsonderzoek uit te voeren. Daarnaast kan ook het gemeentebestuur zelf het initiatief nemen een procedure tot ongeschikt- en/ of onbewoonbaarverklaring op te starten. Elke klacht of melding van woningkwaliteitsproblemen wordt beschouwd als een verzoek om de procedure aan te vatten.

Alvorens een officiële procedure woningkwaliteit aanvat, is de huurder verplicht eerst een brief te richten aan de eigenaar-verhuurder waarin de kwaliteitsproblemen in de huurwoning worden aangekaart.

Als blijkt dat er aan deze melding geen gevolg wordt gegeven, kan er overgegaan worden tot het starten van de procedure, waarbij een woningcontroleur van Woonwijzer Meetjesland aan de hand van de criteria opgenomen in het technisch verslag een controle van de woonst doet.

De melding kan simpelweg gebeuren door het aanvraagformulier ingevuld aan de woonadviseur te bezorgen.

Sinds 1 januari 2021 werd de toepassing van de waarschuwingsprocedure ingevoerd, zoals omschreven in artikel 3.10 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021. Deze procedure biedt de gemeente de mogelijkheid een bemiddelende rol op te nemen tussen de verhuurder en de huurder om zo een snel herstel van de woning te bekomen. De keuze voor het opstarten van een waarschuwingsprocedure hangt af van het aantal gebreken en de ernst van de gebreken die vastgesteld worden door de woningcontroleur. Met andere woorden wordt bij de toepassing van de waarschuwingsprocedure gekeken wat de kans op succes is. Welke gebreken zijn er aanwezig in de woning en zijn ze snel te herstellen? Wat is de bereidheid van de eigenaar om de herstellingswerken uit te voeren?

De keuze om voorrang te geven aan de waarschuwingsprocedure – in de plaats van direct over te gaan tot het toepassen van de administratieve procedure ongeschikt- en/ of onbewoonbaarheid – ligt in handen van de woningcontroleur van Woonwijzer Meetjesland. Dit bekent bijgevolg ook dat de woningcontroleur hier niet toe verplicht is. Bij de afweging te kiezen voor de waarschuwingsprocedure wordt steeds een herstel van de woning binnen de 3 maanden als doel voor ogen gehouden.

Uiterlijk binnen de 3 maanden vindt er een nieuwe woningcontrole plaats. Indien uit het technisch verslag blijkt dat de woning conform de regelgeving is, zal er een conformiteitsattest worden afgeleverd door de burgemeester. Wanneer de gemeente de termijnen niet respecteert binnen de waarschuwingsprocedure of in het geval de woning niet binnen de 3 maanden aan de minimale woningkwaliteitsnormen voldoet, zal de waarschuwingsprocedure worden stopgezet en zal automatisch de administratieve procedure worden opgestart.

Wanneer bij de vaststellingen tijdens de woningcontrole blijkt dat de woning niet conform is, kan – naast de waarschuwingsprocedure – geopteerd worden via de administratieve procedure ongeschikt- en/ of onbewoonbaarheid het herstel van de huurwoning te bekomen.

Nadat een woningcontroleur van Woonwijzer Meetjesland heeft vastgesteld dat er inderdaad problemen zijn met de kwaliteit van de woning, zal ook een gewestelijk ambtenaar van het agentschap Wonen-Vlaanderen een conformiteitsonderzoek uitvoeren. Op basis van de vaststellingen formuleert deze ambtenaar een advies over de ongeschiktheid of onbewoonbaarheid van de woning en bezorgt dit aan de burgemeester.

• De woning is ongeschikt als deze minstens 1 gebrek van categorie II heeft. Categorie II bevat ernstige gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden, maar geen direct gevaar vormen voor de veiligheid en/ of gezondheid van de bewoners.
• De woning is ongeschikt en onbewoonbaar als deze minstens 1 gebrek van categorie III heeft. In categorie III gaat het over ernstige gebreken die mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken of die ene direct gevaar vormen voor de veiligheid en/ of gezondheid van de bewoners.

Alvorens dat de burgemeester zijn besluit neemt, wordt aan alle partijen de mogelijkheid geboden gehoord te worden. Na de hoorplicht volgt de beslissing van de burgemeester, waarvan alle partijen per brief op de hoogte worden gebracht.

Tegen de beslissing van de burgemeester kan binnen een termijn van 30 dagen beroep worden aangetekend bij de Vlaamse Regering

Woningen die niet voldoen aan de minimale kwaliteitsnormen, kunnen ongeschikt en/ of onbewoonbaar worden verklaard en komen als gevolg daarvan terecht op de Vlaamse inventaris voor ongeschikt- en/ of onbewoonbaar verklaarde woningen (VIVOO). De opname op de Vlaamse inventaris brengt enkele gevolgen met zich mee:

• Als de woning na één jaar nog steeds op de inventaris staat, zal de eigenaar een heffing voor ongeschikte en onbewoonbare woningen moeten betalen. In bepaalde situaties kan de eigenaar bij de inventarisbeheerder een vrijstelling of opschorting aanvragen.

• Zolang de woning op de inventaris staat, rust er op de woning een recht van voorkoop. Een overheid die dit recht uitoefent, verwerft in de plaats van de kandidaat-koper de woning aan dezelfde prijs en voorwaarden als de kandidaat-koper.
• Het verhuren, te huur stellen of ter beschikking stellen van een niet-conforme woning is strafbaar.

Evenzeer zijn er ook voor de huurder-bewoner enkele mogelijke gevolgen:

• In het geval de eigenaar-verhuurder werkzaamheden wenst uit te voeren aan de woning, moet de huurder toegang geven tot de woning.
• In het besluit tot ongeschikt- en/ of onbewoonbaarheid kan de burgemeester oordelen dat de woning niet meer kan bewoond worden. Als gevolg hiervan moet de bewoner de woning verlaten en verhuizen naar een andere woning.

Let op: het ongeschikt- en/ of onbewoonbaar verklaren van de woning betekent niet automatisch dat het huurcontract wordt stopgezet of dat de huur niet meer moet worden betaald. Met het besluit van de burgemeester kan wel naar de vrederechter gestapt worden om bijvoorbeeld een deel van de huurgelden terug te vorderen, of de huurovereenkomst te beëindigen, of tussen te komen als er onenigheid is over wie de herstellingswerken aan de woning moet uitvoeren.

Los van de kwaliteitsproblemen kan een huurder zijn huurovereenkomst steeds opzeggen, waarbij een opzegtermijn en/ of –vergoeding van toepassing is.

De huurder en verhuurder kunnen ook steeds tot een overeenkomst komen, waarbij het huurcontract in onderling akkoord wordt beëindigd. Dit wordt bij voorkeur schriftelijk vastgelegd.

Tot slot geeft een ongeschikt- en/ of onbewoonbaarverklaring niet automatisch een voorrang bij de toekenning van een sociale woning. Dit kan enkel indien er voldaan is aan bepaalde voorwaarden.

In noodsituaties kan de burgemeester optreden bij acuut gevaar op basis van artikel 135, §2 van de Nieuwe Gemeentewet. In deze nauwkeurig vastgelegde procedure, waarbij de veiligheid en/ of gezondheid van bewoner, omwonenden of passanten in acuut gevaar is, gaat de procedure tot ongeschikt- en/ of onbewoonbaarheidsverklaring niet snel genoeg. De burgemeester kan hierbij alle maatregelen nemen die hij noodzakelijk acht, zoals bijvoorbeeld een bevel tot ontruiming, een onbewoonbaarverklaring, bevel tot snelherstel, etc.

Tot slot is er nog de mogelijkheid een strafrechtelijke procedure op te starten indien de administratieve procedure niet volstaat om tot een effectief herstel te komen of is het volgen van een meer sanctionerende weg meer aangewezen. De strafrechtelijke handhaving van de woningkwaliteit gebeurt door de Vlaamse Wooninspectie.